전세계약시 주의사항 에 대한
두번째 포스팅 입니다
1부 포스팅에서는
계약 전, 계약 시 주의사항을
순서대로 알아봤었는데요
(관련 포스팅 링크)
이번 포스팅에서는 이어서
내 전세금을 보호하는 조치에 대해
이야기를 해보도록 하겠습니다
1부 포스팅 마지막의 상황에서
집이 경매로 넘어가는 경우
경매대금을 우선순위에 맞춰서
차례대로 지급하게 되어 있습니다
지급해야 하는 돈은 3억인데
경매로 2억에 낙찰된 경우
부족한 금액은 받을 수 없죠
<보증금 우선순위>
우선순위를 높이는 방법은
다음 3가지로 구분할 수 있습니다
1. 전세보증보험
2. 전세권 설정
3. 확정일자
<전세계약시 주의사항 - 전세보증보험>
전세금을 받지 못하는 상황에서
보증기관이 대신 지급해주는 제도입니다
집주인의 동의가 없더라도
세입자가 원할 경우 가입할 수 있습니다
가장 안전한 방법이긴 하지만
일정 수수료가 발생하기 때문에
사람들이 많이 선호하는 방법은 아닙니다
<전세계약시 주의사항 - 전세권 설정>
전세권은 집주인의 권리중 일부를
세입자에게 양도하는 것으로
전세금의 일정 %를
수수료로 내야 하기 때문에
추가비용이 상당히 많이 발생하며
집주인의 동의가 있어야
설정할 수 있습니다
집주인이 동의를 하지 않아서
전세권 설정이 할 수 없다는
이야기는 흔히 볼 수 있고
내 전세금을 보호하려고 하는데
집주인이 방해한다는 인식
집주인을 욕하기도 합니다
그런데 전세권 설정으로 인해서
세입자에게 생기는 권리를 보면
집주인이 설정해주기 꺼리는 것도
어느정도는 이해할 수 있습니다
우선 전세권 설정을 하게 되면
집주인의 동의를 구하지 않고도
전세권 양도, 전전세를 할 수 있습니다
집주인 입장에서는 자신의 동의 없이
이런 것을 할 수 있다는 것에 대해서
불안함과 싫을 수 있는 상황이죠
두번째로 전세기간 종료 후
전세금을 받지 못하는 상황에서
법원의 판결이 없더라도
집을 경매에 넘겨버릴 수 있습니다
보통 전세기간이 끝나면
다음 세입자에게서 전세금을 받아서
이전 세입자에게 주는 상황이 많은데
시기가 맞지 않는 경우에는
전세금 지급이 늦어지는 경우가 있습니다
물론 세입자는 아무 잘못이 없으며
집주인의 문제이긴 합니다만
사람 일이라는게 어떻게 될지도 모르고
조금만 기다리면 집이 나가서
전세금을 줄텐데
덜컥 집이 경매에 넘어가버리면
상당히 곤란한 상황이 되어버리죠
이런 권리들 때문에 전세권 설정을
꺼려하는 집주인이 상당히 많습니다
그리고 집주인이 전세권 설정을 거부할 경우
확정일자를 진행하면 되기 때문에
확정일자를 받으면 될텐데
왜 계속 전세권 설정을 하려는 거지?
다른 의도가 있는건가? 하고 의심하게 됩니다
따라서 집주인이 거부하는 경우에는
그냥 확정일자를 받는 방법으로
넘어가시는 것이 좋습니다
<전세계약시 주의사항 - 확정일자>
확정일자는 집주인의 동의 없이
세입자가 혼자 받을 수 있으며
수수료가 거의 없습니다
그래서 대부분의 사람들이
전세금 보호를 위해서는
확정일자를 받게 되는데요
확정일자란
주택임대차계약을 체결한 날짜를
읍,면,동사무소에서 확인하는 것으로
임대차계약서의 빈공간에
날짜가 있는 도장을 찍어줍니다
확정일자,전입신고 일자,실제 입주
이렇게 3가지를 충족할 경우
집이 경매에 넘어가는 상황에서
전세금을 우선적으로 보호받을 수 있으며
확정일자, 전입신고 일자, 실제 입주 일자
이 3가지 시기가 다른 경우에는
가장 늦은 날을 기준으로
효력을 발휘하게 되어 있습니다
따라서 이사하는 날에
확정일자,전입신고를
함께 처리하시기 바랍니다
보증금을 보호하는 효력은
전세권 설정과 거의 같습니다만
집주인의 동의 없이
전세권을 양도하거나
전전세를 할 수 없으며
계약 종료 후 집주인이 전세금을
지급하지 않는다면
전세금 반환 청구 소송을 하시고
법원에서 지급하라는 판결이 나오면
해당 집을 경매로 넘겨버릴 수 있습니다
전세권 설정의 경우
법원의 판결 없이 경매에 넘길 수 있죠
소송을 하고 판결을 받고
경매로 넘겨서 낙찰하는 등
이 과정이 상당히 길기 때문에
다음 세입자를 구하지 못해서
전세금 지급이 늦어지는 경우에는
그냥 기다리는 것이 대부분입니다
이 부분은 집주인 입장에서는 좋지만
전세금을 받아야 다음집을 구하는
세입자 입장에서는 곤란하죠
1부 포스팅 처음에 말한 내용을 확인하셔서
다음 세입자가 쉽게 구해지는 집을
계약하시는 것이 좋습니다